酒店新建、改建、装修改造 之报建篇
酒店经过近30年运营，面对日益激烈的市场竞争与快速发展的市场需求，原有酒店在市场定位、文化定位、功能布局、装修设施及设计环境等方面已难以满足需求。同时，酒店客人的审美观不断升级，对生理、心理需求提升，原有酒店的配套设施与装修陈旧老化，功能缺陷日益凸显，无法满足客人需求。为提升酒店整体形象与竞争力，酒店需进行升级装修改造。
酒店升级装修改造或新建是一项复杂且繁琐的工作，从项目立项开始，需依次完成项目选址意见书、土地招拍挂、立项、土地规划许可证、招标、方案设计和总体设计、总体文件审查、施工图审图、建筑规划许可证、施工开工许可证、竣工验收、开业筹备等一系列步骤。整个流程涉及多个部门，包括规划土地局、建交委、发改委等。
项目启动前，需进行内部立项，确定投资建设单位，并由酒店方提交立项报告，报告需明确投资估算基数、改造完成时间、估算费用等内容。估算费用中包含工程管理费、公用工程配套费、工程施工费、设备费等。报告需由投资监理单位确认，并得到集团或董事会的同意与批准。
接着，进行新建或装修改造设计方案的意见征询，包括完成设计单位招标。设计方案需围绕确定改造范围、是否调整原建筑结构、大堂、中庭、餐厅、前台等位置的改造需求进行讨论。如需调整原建筑结构，需从规划土地局窗口开始申报，获得规划部门的批复。
在立项预算批复费用可控范围内，对酒店进行方案设计。设计招标完成后，酒店可开始报建流程。报建需依据《城市规划法》，向城市规划行政主管部门提出申请，获得建设工程规划许可证。报建过程涉及多个审批环节，包括与规土局的沟通、设计要求的审批、规划窗口的报建审批等。
项目报建需在发改委投资备案，根据企业投资项目备案制进行。酒店可通过在线审批监管平台上海分平台完成备案，需要办理法人一证通进行网上身份认证。在备案网站上填写申报单位和项目情况，包括项目总投资构成、资金来源、建设规模等信息。同时，需填写项目能耗情况，项目能耗评估报告完成后，项目即可在发改委备案。
在完成备案后，即可进行规划窗口的报建审批，包括初步方案设计招标、抗震检测单位招标等。规划审批需提供相关文件和图纸，通过区规划和土地管理局规划科的审核，获取《建设工程规划设计要求通知单》。方案规划审核的重点包括建筑改造内容、建筑高度、建筑面积、道路红线、规划红线、产证边线等。
在取得《装修改造设计方案》决定书后，即可在区建交委报建窗口进行建设项目报建。报建需要填写电子报表，包括法人一证通、酒店基本信息、委托书等。在提交工程项目立项的批准文件后，即可得到项目报建编号和打印报建表、报建办结告知单。
接着，进行总体设计文件（扩初设计）审查，包括总则、设计说明、总平面、建筑、结构、建筑电气、给水排水、采暖通风与空气调节、热能动力、专项审查和专项技术评审报告等内容。总体文件阶段需要编制消防专篇、抗震专篇、防汛专篇（如适用）、节能专篇等。
取得报建表和规划方案批复后，需与区建设工程设计文件审查窗口联系，确定需要在区还是在市审查中心办理总体设计文件审查。在审查过程中，需完成消防、抗震、交通、环保、卫生、绿化等行政主管部门的意见征询。总体设计文件意见征询阶段，消防、抗震、交通意见征询是最难完成的部分，可能需要专家论证会的支持。
总体设计文件审查完成后，即可进行施工监理和总包招标。在取得总体设计文件审查通过后，即可进行监理和施工总包的招标工作。
在取得施工图审图通过后，即可进行施工图审图。施工图审图由市设计文件审查事务管理中心负责办理，需将相关文件提交给审图公司，审图完成后，审图公司会向市建设工程审查事务管理中心备案，并出具审图合格证书。
在完成审图合格证后，即可进行建设工程规划许可证的申请。需登录市规划土地管理局网站，填写并提交《工程规划许可证》申请表及相关文件。在完成建设工程规划许可证后，即可进行施工开工许可证的办理程序。
在办理施工开工许可证前，需完成施工监理和施工总包招标，签订合同，并缴纳工伤保险。登录上海市住房和城乡建设管理委员会门户网站，填写申请表，上传相关文件，并在安全质量监督站进行提前咨询。缴纳垃圾处理费用后，即可在建设单位现场召开质量安全检查监督会议，检查合格后即可取得施工许可证。
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